Entenda como funciona o cálculo do ITBI e quando a cobrança pode ser indevida

O pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é uma das etapas obrigatórias no processo de compra de um imóvel, seja ele residencial, comercial ou um terreno. Apesar de ser um tributo conhecido, a forma de cálculo ainda gera dúvidas e pode resultar em cobranças acima do devido. Segundo o advogado João Felipe Batista, especialista em Direito Imobiliário, decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça trouxeram critérios mais claros para evitar abusos por parte dos municípios.

De acordo com o advogado, o imposto deve incidir sobre o valor real da transação, ou seja, o preço efetivamente negociado entre comprador e vendedor. “O ITBI deve ser calculado com base no valor real da transação, ou seja, o preço efetivamente negociado entre comprador e vendedor. Se a prefeitura informar que o imposto será calculado com base em um ‘valor de referência’ maior do que o preço de compra, o contribuinte deve questionar. O STJ já decidiu que esse tipo de cobrança automática não é legal”, alerta.

Ainda conforme João Felipe Batista, muitos compradores acabam pagando valores maiores apenas para conseguir concluir o registro do imóvel, sem saber que a cobrança pode ser indevida. Para ele, em diversas situações é possível discutir a base de cálculo antes mesmo do pagamento do imposto, evitando prejuízos financeiros. “O ideal é buscar orientação jurídica antes de recolher o imposto. Dependendo da situação, é possível questionar preventivamente e pagar apenas o que é justo”, explica.

O especialista destaca que o ITBI é calculado a partir da aplicação de uma alíquota municipal, que normalmente varia entre 2% e 3% sobre o valor do imóvel. Segundo ele, o uso de valores de referência superiores ao preço real da negociação é uma prática comum que costuma surpreender os compradores no momento do registro.

“Hoje, a regra é clara: se o imóvel foi comprado por um valor, por exemplo, de R$ 300 mil, o ITBI deve ser calculado sobre esse montante. Isso vale, inclusive, para imóveis arrematados em leilão”, reforça o advogado.

Para evitar problemas, a orientação é que o comprador não efetue o pagamento do imposto automaticamente. É importante conferir qual base de cálculo foi utilizada e manter toda a documentação da negociação, como contratos, comprovantes de pagamento e a guia do ITBI.

Como recorrer

Caso seja identificada cobrança indevida, o contribuinte pode buscar a revisão administrativa junto à prefeitura antes de efetuar o pagamento. “Se o município insistir em um valor maior, o cidadão pode recorrer à Justiça por meio de mandado de segurança, para pagar o imposto sobre o valor correto. Quando o pagamento já foi feito a maior, é possível pedir a restituição do valor pago indevidamente em até cinco anos”, explica João Felipe Batista.

Por envolver valores que podem ser elevados, a orientação jurídica especializada é considerada fundamental. “O ITBI pode custar dezenas de milhares de reais. Um erro na cobrança gera prejuízo imediato. O advogado analisa a documentação, orienta sobre prazos e define a melhor estratégia para evitar cobranças abusivas”, afirma o advogado.